Beitrag von Markus Schmidt, Leiter Geschäftsfeldentwicklung Infrastruktur, INTREAL in Absolut private (Q3 2026)
Immobilien übernehmen eine aktive Rolle im Energiesystem und verändern damit ihre wirtschaftliche Logik. Markus Schmidt von der INTREAL zeigt auf, worauf es ankommt, damit aus technologischem Potenzial ein belastbares Investment wird. Er geht auf neue Chancen für Anleger ein, beschreibt aber auch wie sich die Anforderungen an Due Diligence und Governance ändern.
Einführung
Die Energiewende verändert die Investmentlogik von Immobilien. Gebäude waren über Jahrzehnte vor allem Energieverbraucher, wurden aber selten als aktiver Bestandteil des Energiesystems verstanden. Heute zeigt sich ein anderes Bild. Immobilien werden selbst zu aktiven Elementen lokaler Energiesysteme, indem sie Strom erzeugen, Energie speichern, Ladepunkte integrieren und Wärme und Kälte effizienter organisieren. Damit entsteht ein erweitertes Verständnis von Real Assets.
Treiber dieser Entwicklung ist die Dekarbonisierung, die nahezu alle emissionsintensiven Sektoren betrifft – insbesondere Energie, Gebäude, Mobilität und Industrie. Das Umweltbundesamt beziffert die deutschen Treibhausgasemissionen für 2025 auf rund 648,9 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem marginalen Rückgang um 0,1 %. Rückgänge in der Industrie wurden dabei durch steigende Emissionen im Gebäude- und Verkehrssektor fast ausgeglichen. Die Projektionsdaten sehen das Ziel, die Treibhausgasemissionen bis 2030 um 65 %gegenüber 1990 zu senken, grundsätzlich in greifbarer Nähe. Ob es tatsächlich erreicht werden kann, ist aus Sicht des Umweltbundesamts aber fraglich.
Gerade an der Immobilie verdichten sich zentrale Anforderungen der Dekarbonisierung. Gebäude benötigen Wärme und Strom, Mobilität braucht Ladepunkte und Netzanschlüsse, und Industrie- sowie Logistikstandorte müssen Elektrifizierung, Lastspitzen und Versorgungssicherheit beherrschen. Rechenzentren erweitern diese Logik, da sie große Mengen Strom verbrauchen und zugleich nutzbare Abwärme für Fernwärmenetze bereitstellen können. Dadurch wird die Immobilie zum Knotenpunkt für Energie, Wärme, Kälte und Mobilität.
Für Investoren erweitert sich der Kriterienkatalog entsprechend. Lage, Mieterbonität, Vertragslaufzeit und Objektqualität bleiben zwar relevant. Hinzu kommen jedoch neue Kriterien wie Netzanschluss, PV-Potenzial, Ladefähigkeit, Wärmeversorgung, Speicheroptionen und Datenqualität. Diese Faktoren beeinflussen Betriebskosten, Vermietbarkeit, Capex-Bedarf, Bewertung und Exit-Fähigkeit. Energiequalität wird damit zu einem Bestandteil institutioneller Immobilienqualität.
Energie als Teil der Objektstrategie
Photovoltaik ist der naheliegendste Einstieg in dieses neue Verständnis. Viele Logistik-, Handels- und Industrieimmobilien verfügen über große Dachflächen. Zusätzlich kommen Fassaden, Parkplatzüberdachungen und andere versiegelte Flächen für Solarenergie infrage. Der Fortschrittsmonitor Energiewende 2026 von BDEW und EY zeigt, dass der Ausbau erneuerbarer Energien in Deutschland weiterhin stark durch Photovoltaik geprägt wird. 2025 lag der Anteil erneuerbarer Energien am Bruttostromverbrauch bei rund 56 %. Der PV-Zubau erreichte knapp 18 Gigawatt und damit das dritte Rekordjahr in Folge.
Die Größenordnung des weiteren Ausbaus zeigt sich im Erneuerbare-Energie-Gesetz. Demnach soll die installierte Leistung von Solaranlagen bis 2030 auf 215 Gigawatt steigen und sich gegenüber dem Stand von 2025 nahezu verdoppeln. Ab 2040 soll ein Niveau von 400 Gigawatt erreicht und anschließend gehalten werden.
Für Immobilienportfolios ist Photovoltaik besonders wichtig, weil sie direkt am Objekt ansetzt. Je nach Assetklasse entstehen unterschiedliche Anwendungsfälle. Logistikimmobilien können PV-Strom für Hallenbetrieb, Kühlung und Ladepunkte nutzen, Handelsstandorte verbinden Dach- und Parkplatzflächen mit Ladeinfrastruktur, und Büroimmobilien verbessern über den Eigenverbrauch ihren Betriebskosten- und CO₂-Pfad.
Stromspeicher erweitern diese Möglichkeiten. Großspeicher können das übergeordnete Stromsystem stabilisieren, indem sie Erzeugungsspitzen aufnehmen und den Strom in Zeiten mit größerem Bedarf verschieben oder Regelenergie bereitstellen. Sie sind damit ein wichtiger Baustein der Energiewende, knüpfen aber meist nicht unmittelbar an einzelne Immobilien oder deren Nutzungskonzepte an. Für Immobilieninvestoren sind daher vor allem Heim- und Gewerbespeicher relevant. Heimspeicher erhöhen im Wohnbereich die Eigenverbrauchsquote von Solarstrom und können perspektivisch Teil dezentraler Quartierslösungen werden. Gewerbespeicher setzen direkt an Büro-, Handels-, Logistik- oder Industrieimmobilien an. Sie verbessern das Lastmanagement, erhöhen die Versorgungssicherheit und stärken die Wirtschaftlichkeit eigener PV-Erzeugung, insbesondere bei parallelem Betrieb von Ladeinfrastruktur.
Die wirtschaftliche Dynamik spricht ebenfalls für eine stärkere Einbindung von Speichern in Immobilienstrategien. Daten der International Energy Agency zeigen einen deutlichen Rückgang der durchschnittlichen Lithium-Ionen-Batteriepackpreise für Batteriespeicher. Zwischen 2022 und 2025 sank der Preis von 193 auf 71 USD je Kilowattstunde. Das entspricht einem Rückgang um rund 63% innerhalb von drei Jahren.
Für Immobilieninvestoren ist diese Entwicklung aus zwei Gründen wichtig. Erstens verbessern sinkende Batteriekosten die Wirtschaftlichkeit objektbezogener Speicherlösungen. Zweitens erhöht das Marktwachstum die technische Reife, Verfügbarkeit und Standardisierung der Systeme. Speicher werden damit zunehmend von einer Speziallösung zu einem planbaren Baustein für den PV-Eigenverbrauch, das Lastmanagement, die Versorgungssicherheit sowie die Ladeinfrastruktur.
Für Immobilienstandorte wird insbesondere die Ladeinfrastruktur zu einem konkreten Planungsthema. Jede Assetklasse folgt dabei einer eigenen Logik. Entscheidend sind Nutzung, Frequenz und Verweildauer. Bürostandorte, Parkhäuser, Fachmarktzentren und Logistikdepots benötigen jeweils andere Ladeleistungen, Betreiberkonzepte und Netzanschlüsse. Normalladen erfolgt typischerweise mit Wechselstrom. In vielen Anwendungsfällen reichen Leistungen bis 22 Kilowatt. Schnellladen und High Power Charging nutzen Gleichstrom und können deutlich höhere Leistungen bereitstellen. Im Deutschlandnetz sind Ladepunkte mit bis zu 400 Kilowatt vorgesehen.
Für Investoren wird Ladeinfrastruktur zur Standortfrage. Im Einzelhandel kann sie Aufenthaltszeit und Kundenbindung stärken. Im Parkhaus wird sie vermehrt Teil der erwarteten Ausstattung. In Büroimmobilien verbessert sie dagegen die Nutzerqualität und schafft zusätzliche Anreize für Mieter. In der Logistik beeinflusst sie perspektivisch die Frage, ob elektrische Liefer- und Verteilerverkehre am Standort effizient betrieben werden können und ist damit ebenfalls ein kritischer Standortfaktor. Auch in der Praxis zeigt sich der Ausbau öffentlicher Ladepunkte: 2025 stieg die Zahl laut Fortschrittsmonitor von BDEW und EY auf rund 201.000.
Bidirektionales Laden verbindet Ladeinfrastruktur und Speicher noch enger. Das Elektrofahrzeug wird dadurch zur mobilen Batterie. Es kann Strom aufnehmen und perspektivisch an Gebäude oder das Netz zurückgeben. Für den Immobilienmarkt ist dieser Ansatz interessant, weil Stellplätze, Ladepunkte und Speicher künftig gemeinsam geplant werden können. Parkflächen erhalten dadurch eine zusätzliche Funktion im lokalen Energiesystem.
Die Wärmeversorgung komplettiert das Bild. Gerade im Gebäudesektor bleibt der Handlungsdruck hoch: Das Umweltbundesamt erwartet für den Zeitraum 2021 bis 2030 eine kumulierte Zielverfehlung von 110,1 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalenten und verweist unter anderem auf geringere Aktivitäten im Heizungsmarkt sowie langsamer verfügbare Wärmenetzanschlüsse.
Für Investoren rückt damit nicht nur die Gebäudetechnik selbst in den Fokus, sondern auch das energetische Umfeld einer Immobilie. Relevant wird etwa, ob ein Wärmenetz vorhanden ist, wie schnell dieses dekarbonisiert wird, ob Abwärme aus Rechenzentren oder industriellen Nutzungen eingebunden werden kann und ob sich ein Quartier für gemeinsame Energie- oder Wärmelösungen eignet. Wärme wird dadurch zu einem Faktor, der Entwickler, Bestandshalter, Asset Manager und Fondsmanager gleichermaßen betrifft.
Spielraum für hybride Fondsstrategien
Technische Potenziale werden erst dann investierbar, wenn sie rechtlich, steuerlich und administrativ sauber abgebildet werden können. In der Vergangenheit konnten Immobilienfonds Energiepotenziale in ihren Portfolios zwar identifizieren, mussten bei der Umsetzung aber sorgfältig prüfen, wie weit sie selbst in Energieerzeugung, Stromvermarktung oder Ladeinfrastruktur einsteigen dürfen. Denn klassische Immobilienbewirtschaftung war bislang vor allem auf Vermietung und Verpachtung ausgerichtet. Sobald ein Fonds selbst Strom erzeugte, verkaufte oder Ladepunkte betrieb, konnte dies steuerlich und aufsichtsrechtlich als gewerbliche Tätigkeit gewertet werden. Für Fondsmanager entstand dadurch Unsicherheit, ob solche Modelle noch sauber zur Fondsstruktur passen. Viele entschieden sich deshalb für die einfachere Variante und verpachteten Dachflächen oder Stellplätze an externe Betreiber. Dadurch blieb die operative Komplexität begrenzt, ein Teil des wirtschaftlichen Potenzials lag jedoch außerhalb des Fonds.
Das Standortfördergesetz setzt an dieser Schnittstelle an. Es soll Investitionen von Fonds in erneuerbare Energien und Infrastruktur erleichtern und dafür Änderungen im Kapitalanlagegesetzbuch und im Investmentsteuergesetz bewirkt. Der Kern liegt in mehr aufsichts- und steuerrechtlicher Rechtssicherheit. Immobilien- und Spezialfonds können Energiekomponenten wie Photovoltaikanlagen, Ladeinfrastruktur und weitere infrastrukturelle Bausteine besser in ihre Fondsstrategien integrieren, ohne dass jedes Modell sofort an der Frage scheitert, ob es steuerlich oder aufsichtsrechtlich aus dem zulässigen Rahmen fällt. Damit bleibt Infrastruktur für Immobilienfonds risikobehaftet, wird aber deutlich besser strukturierbar.
Die Anpassung der Anlageverordnung ergänzt diesen Schritt auf Investorenseite. Mit der neuen Infrastrukturquote können regulierte Investoren bis zu 5% ihres Sicherungsvermögens gesondert in Infrastruktur allokieren. Solche Anlagen müssen damit nicht mehr zwingend auf andere Mischungsquoten angerechnet werden, die bei vielen institutionellen Investoren bereits stark beansprucht sind. Für Produktanbieter und Fondsplattformen entsteht dadurch ein klarerer Absatzrahmen für Fonds, die Immobilien, Energie und Infrastruktur verbinden.
Der Deutschlandfonds verfolgt denselben Mobilisierungsgedanken auf einer breiteren Finanzierungsebene. Der Bund stellt öffentliche Mittel und Garantien von rund 30 Milliarden Euro bereit, um private Investitionen in kommunale Vorhaben in größerem Umfang anzustoßen. Die KfW setzt dabei Instrumente wie Garantien, Kredite und Beteiligungen ein. Diese staatliche Risikoabsicherung und Kofinanzierung kann dazu beitragen, Projekte bankfähiger zu machen und privates Kapital in Bereiche wie Energieinfrastruktur, Netze, industrielle Transformation oder digitale Infrastruktur zu lenken. Das Deutschlandnetz macht sichtbar, wie regulatorischer und öffentlicher Rahmen konkrete Infrastrukturnachfrage erzeugen. Der Bund lässt an mehr als 1.000 Standorten rund 9.000 zusätzliche Schnellladepunkte errichten. Damit entsteht ein flächendeckenderes Grundnetz für Elektromobilität. Je selbstverständlicher Ladeinfrastruktur im öffentlichen Raum verfügbar ist, desto stärker verändert sich auch die Erwartungshaltung an private Immobilienstandorte. Nutzer, Mieter und Kunden werden Ladeangebote zunehmend als Teil der Standortqualität betrachten, insbesondere dort, wo Fahrzeuge regelmäßig und planbar stehen.
Neuausrichtung der Investmentstrategien
Eine gemeinsame Blitzumfrage von INTREAL und Wüest Partner unter 38 Asset Managern und Investoren zeigt, dass das Standortfördergesetz bereits konkrete strategische Reaktionen auslöst. 68 % der Befragten bewerten das Gesetz positiv. Zugleich hat rund ein Drittel die eigene Investmentstrategie bereits angepasst, weitere 26 % prüfen den Einstieg in neue Assetklassen und 24 % wollen bestehende Fondsstrategien erweitern. Damit bleibt die neue Regulierung kein abstrakter Rechtsrahmen, sondern wirkt bereits auf Kapitalallokation und Produktentwicklung. Das zeigt sich auch daran, dass mehr als ein Fünftel der Befragten konkret neue Fonds plant und weitere 16 % entsprechende Schritte prüfen.
Besonders deutlich fällt der Blick auf die bevorzugten Investitionsfelder aus. Das größte Potenzial sehen die Befragten bei Photovoltaik mit 56,8 Prozent und bei Energieinfrastruktur wie Batteriespeichern mit 54,1 Prozent. Mit Abstand folgen Private Debt mit 16,2 Prozent und Windenergie mit 10,8 Prozent. Diese Gewichtung passt zur immobiliennahen Logik des Themas. Photovoltaik und Speicher lassen sich direkt in bestehende Bestände integrieren. Windenergie ist stärker standort- und genehmigungsabhängig und berührt Immobilienportfolios seltener unmittelbar.
Auch die Entscheidungsfaktoren sind aufschlussreich. Für 78 % ist das Rendite-Risiko-Profil ausschlaggebend, für 76 % die regulatorische Klarheit. Energieinfrastruktur folgt damit vermehrt klassischen Anlagekriterien. Photovoltaik, Speicher und Ladeinfrastruktur werden zu Investitionsbausteinen, die sich anhand von Renditeerwartung, Risikoprofil, regulatorischer Einordnung und administrativer Abbildbarkeit prüfen lassen.
Energieerlöse verändern Due Diligence
Klassische Immobilienerträge beruhen vor allem auf Mietverträgen und hängen von Bonität, Laufzeit, Indexierung, Leerstand und Marktmieten ab. Energieerlöse folgen einer anderen Logik. Bei Solarstrom zählt neben dem Vergütungsmodell vor allem Erzeugungsprofil, Eigenverbrauch, Einspeisung und Strompreisumfeld. Speichererlöse hängen je nach Strategie von Vertragsgestaltung, Lastprofilen, Preisdifferenzen und Betriebsführung ab. Bei Ladeinfrastruktur entscheiden Frequenz, Auslastung, Ladeleistung und Betreiberkonzept über die Wirtschaftlichkeit.
Diese Erträge können das Cashflow-Profil von Immobilienportfolios ergänzen. Der Eigenverbrauch kann Betriebskosten reduzieren, während die Direktlieferung an Mieter die Standortbindung erhöhen kann. Ladepunkte erhöhen die Attraktivität eines Objekts und Speicher können Lastspitzen senken und die Versorgungssicherheit erhöhen. Allerdings entstehen auch neue Risikodimensionen. Dazu zählen Marktpreis- und Mengenrisiken, technische Betriebsrisiken, Netzanschlussfragen sowie regulatorische Anforderungen. Hinzu kommt die Frage, welches Betreiber- und Verantwortungsmodell zum Fondsprofil passt.
Der Netzanschluss entwickelt sich zu einem knappen und wertrelevanten Faktor. Für einzelne Immobilien bedeutet das eine klare Konsequenz. Anschlussleistung, Einspeisefähigkeit und Erweiterbarkeit eines Standorts gehören künftig in jede fundierte Due Diligence. Dieses neue Ertragsverständnis erhöht nicht pauschal das Risiko einer Immobilie, beeinflusst aber die Anforderungen an Analyse und Steuerung. Wer Strommarkt, Technik und Betrieb beherrscht, kann zusätzliche Wertquellen erschließen. Wer Energiekomponenten nur als Nebenthema behandelt, läuft Gefahr, Chancen falsch zu bewerten und Risiken zu unterschätzen.
Governance als Erfolgsfaktor
Der Wertbeitrag energetischer Komponenten entscheidet sich in der praktischen Umsetzung. Asset Manager müssen Energiekompetenz künftig stärker in die Objekt- und Fondssteuerung integrieren. Das betrifft technische, energiewirtschaftliche, regulatorische und steuerliche Fragen gleichermaßen. In der Praxis stehen drei Modelle im Vordergrund.
Beim Verpachtungsmodell stellt der Eigentümer Dachflächen, Parkplätze oder Grundstücksteile einem spezialisierten Betreiber zur Verfügung. Das reduziert Komplexität und Risiko, begrenzt aber das Ertragspotenzial.
Beim Partnerschaftsmodell arbeiten Immobilienmanager mit Energieunternehmen sowie -dienstleistern zusammen und bleiben näher an der Wertschöpfung.
Beim Eigenbetrieb werden Energiekomponenten stärker in die eigene Fonds- oder Asset-Management-Strategie integriert. Dieses Modell eröffnet mehr Steuerungsmöglichkeiten, verlangt aber auch mehr Kompetenz, Datenfähigkeit und Governance.
Service-KVGs und Fondsadministratoren werden ebenfalls stärker eingebunden. Mieteinnahmen und Energieerlöse müssen transparent abgebildet werden. Energieanlagen können eigene Bewertungsfragen auslösen. Capex, technische Daten, CO₂-Effekte und Erlösströme müssen im Reporting nachvollziehbar sein. Damit wird die Datenqualität zur Voraussetzung für die Investitionsfähigkeit. Investoren sollten die organisatorische Leistungsfähigkeit ihrer Partner berücksichtigen. Ein Asset Manager muss Immobilien in einer stärker elektrifizierten, vernetzten und datengetriebenen Welt steuern können.
Energiequalität beeinflusst Wert und Exit
Die Energiequalität wird zunehmend zu einem preisbildenden Faktor. Sie beeinflusst, wie gut sich eine Immobilie vermieten, finanzieren und später wieder veräußern lässt. Objekte mit veralteter Wärme- und Kälteversorgung schwacher Datenlage oder begrenztem Netzanschluss lösen in Ankauf, Finanzierung und Exit künftig deutlich mehr Prüfungsbedarf aus.
Stranded Assets entstehen dort, wo Gebäude den energetischen Anforderungen von Nutzern, Finanzierern und Käufern nicht mehr entsprechen. Dabei können energetisch schwache Objekte auch Managementchancen bieten. Wer technische, regulatorische und wirtschaftliche Komplexität beherrscht, kann Bestände durch entsprechende energetische Maßnahmen wieder zukunftsfähig machen.
Value-Add-Strategien erhalten damit eine zusätzliche Dimension. „Manage to Core“ umfasst künftig neben dem Mietvertragsmanagement auch bauliche Modernisierung, Capex-Steuerung und energetische Qualität. Dazu zählen Energieerzeugung, Ladefähigkeit, Wärmeversorgung, Speicheroptionen und Datenqualität. Es entstehen neue Chancen für Manager, die Immobilien und Energie integriert denken.
Die energetische Transformation von Immobilien erfordert Kapital. Eigentümer und Fondsmanager müssen entscheiden, ob sie energetische Maßnahmen aus Eigenkapital, Fremdkapital, Betreiberstrukturen oder Partnerschaften finanzieren. Private Debt kann in diesem Zusammenhang eine ergänzende Rolle spielen. Zudem sind objektbezogene Capex-Finanzierungen, grüne Darlehen, Betreiberfinanzierungen oder mezzanineähnliche Strukturen möglich.
Ausblick
Energiekomponenten rücken in den Kern institutioneller Immobilienqualität. Sie beeinflussen künftig stärker, wie Immobilien betrieben, bewertet, finanziert und verkauft werden. Das Standortfördergesetz beschleunigt diese Entwicklung, indem es mehr regulatorische Klarheit schafft und Investitionen in hybride Modelle erleichtert.
Die Energiewende erweitert damit den Immobilienbegriff. Gebäude bleiben Nutzungsflächen und Quellen langfristiger Miet-Cashflows. Zugleich werden sie stärker zu Schnittstellen für Strom, Wärme, Kälte, Mobilität und Flexibilität. Für institutionelle Anleger entsteht daraus eine neue Real-Asset-Logik.
Die nächsten Jahre werden zeigen, welche Marktteilnehmer diesen Wandel tatsächlich in Prozesse, Datenmodelle und Governance übersetzen. Investoren mit integriertem Blick auf Immobilien, Energie und Infrastruktur können Risiken besser steuern, zusätzliche Wertquellen erschließen und die langfristige Marktgängigkeit ihrer Portfolios stärken. Dagegen können verspätete Reaktionen zu Bewertungsabschlägen, eingeschränkter Vermietbarkeit und geringerer Exit-Fähigkeit führen. Somit wird die Energiekompetenz zu einem entscheidenden Faktor für zukunftsfähige Real-Asset-Portfolios.
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