Beitrag von Markus Schmidt, Leiter Geschäftsfeldentwicklung Infrastruktur, INTREAL im BAI Newsletter IV/2026 zu Real Assets
Immobilien übernehmen zunehmend Funktionen der Energieinfrastruktur. Sie erzeugen und speichern Strom, versorgen Fahrzeuge und werden in lokale Wärmesysteme eingebunden. Dadurch verändern sich Ankaufsprüfung, Fondsstruktur und laufende Steuerung. Im Mittelpunkt steht die Frage, wie sich das energetische Potenzial eines Standorts in belastbare Erträge und langfristige Objektqualität übersetzen lässt.
Energie erweitert die Wertschöpfung
Bei Immobilien greifen Energie- und Wärmeversorgung sowie klimafreundliche Mobilität zunehmend ineinander. Gebäude benötigen Strom, Wärme und Kälte, während Nutzer und Flotten verlässliche Ladepunkte erwarten. Standen bei der Bewertung von Immobilien lange Zeit die Qualität des Standorts und des Gebäudes sowie die
Stabilität der Mieterträge im Vordergrund, gewinnen nun energiebezogene Eigenschaften deutlich an Gewicht. Die technische Ausstattung, die verfügbare Anschlussleistung und belastbare Verbrauchsdaten bestimmen zunehmend, wie wirtschaftlich sich eine Immobilie betreiben, vermieten und später verkaufen lässt.
Der Photovoltaikausbau in Deutschland schreitet voran. Ende 2025 waren in Deutschland Solaranlagen mit insgesamt 117 Gigawatt installiert. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz sieht einen Ausbau auf 215 Gigawatt bis 2030 und 400 Gigawatt bis 2040 vor. Um das Ziel für 2030 zu erreichen, müssten laut Bundesnetzagentur jährlich
durchschnittlich 19,6 Gigawatt hinzukommen – im Jahr 2025 lag der Ausbau nach dem Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft und EY bei 17,6 Gigawatt. Das Tempo muss sich also erhöhen und der Flächenbedarf steigt entsprechend. Für Immobilieninvestoren bedeutet dies, dass bereits versiegelte Flächen wie Gebäude
und Grundstücke einen Beitrag leisten können. Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit ist jedoch, ob sich der Strom vor Ort sinnvoll nutzen, speichern oder vermarkten lässt.
Photovoltaik und Speicher schaffen zusätzliche Erträge
Photovoltaik lässt sich an vielen Logistik-, Handels- und Industrieimmobilien einfach umsetzen, da sie häufig über große Dachflächen verfügen. Auch Fassaden und Parkplatzüberdachungen kommen für Solarenergie infrage. Der erzeugte Strom lässt sich direkt am Standort nutzen oder über geeignete Vermarktungsmodelle verwerten. Je nach Modell reduziert die Anlage die laufenden Kosten oder erschließt zusätzliche Einnahmen. Zugleich kann sie die Attraktivität des Standorts steigern. Welche Wirkung überwiegt, hängt von Nutzung, Lastprofil, Vertragsgestaltung und Netzanschluss ab.
Während Großspeicher meist eigenständige Infrastrukturinvestments darstellen, gewinnen objektbezogene Gewerbespeicher innerhalb von Immobilienportfolios an Bedeutung. Sie machen einen größeren Teil des selbst erzeugten Stroms vor Ort nutzbar. Gleichzeitig können sie durch sog. „Peak Shaving“ die Leistungsspitze des
Netzanschlusses reduzieren und senken damit den Leistungspreis des Nutzers. Auch wirtschaftlich werden solche Lösungen attraktiver: Dem Thinktank Ember zufolge sanken die Batteriekosten 2024 um 20 Prozent und 2025 um weitere 45 Prozent. Gleichzeitig stieg die weltweit neu installierte Speicherkapazität 2025 um 46 Prozent
auf knapp 250 Gigawattstunden. Ob sich eine Anlage rechnet, hängt jedoch von Nutzungskonzept, Stromtarif und Lastprofil ab.
Ladeinfrastruktur und Wärme stärken den Standort
Welche Ladeinfrastruktur erforderlich ist, hängt von der Assetklasse und dem jeweiligen Nutzungsprofil ab. Büroimmobilien, Handelsstandorte und Parkhäuser benötigen andere Ladekonzepte als Logistikdepots. Zusätzlich erhöht das Deutschlandnetz die Anforderungen an öffentlich zugängliche Ladeangebote: An mehr als 1.000 Standorten entstehen über 9.000 zusätzliche Schnellladepunkte. Pro Fahrzeug stehen mindestens 200 Kilowatt, in der Spitze bis zu 400 Kilowatt zur Verfügung. Daran werden sich künftig auch private Standorte messen lassen müssen. Dabei können eigene Ladepunkte zusätzliche Erlöse ermöglichen, wenn sie zur Nutzung des Objekts passen.
Auch die Wärmeversorgung entscheidet mit darüber, ob ein Objekt langfristig wettbewerbsfähig bleibt. Investoren sollten deshalb frühzeitig klären, wie sich ein Standort künftig verlässlich und zu tragfähigen Kosten betreiben lässt. Die kommunale Wärmeplanung liefert dafür wichtige Anhaltspunkte und zeigt, ob ein Anschluss an ein dekarbonisiertes Wärmenetz realistisch ist. Je nach Standort können auch die Nutzung industrieller Abwärme oder lokale Datenzentren als Wärmelieferanten infrage kommen. So lässt sich der Investitionsbedarf besser einschätzen und frühzeitig in die Fonds- und Objektstrategie einplanen. Damit aus diesen technischen Möglichkeiten
investierbare Modelle entstehen, müssen sie sich rechtssicher in Fondsstrukturen abbilden lassen.
Neuer regulatorischer Spielraum
Das im Februar 2026 in Kraft getretene Standortfördergesetz erweitert die Möglichkeiten, erneuerbare Energien und Infrastruktur in Fondsstrategien einzubeziehen. Die Änderungen im Kapitalanlagegesetzbuch schaffen dafür neue regulatorische Spielräume. Immobilien-Sondervermögen dürfen nun Anlagen erwerben und betreiben,
wenn diese der Erzeugung, Umwandlung, Speicherung oder Weiterleitung erneuerbarer Energien dienen. Erfasst sind auch technische Einrichtungen für den Betrieb von Ladestationen. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft kann zudem den erzeugten Strom verkaufen. Bei offenen Immobilien-Publikumsfonds dürfen bis zu 15 Prozent des
Sondervermögens in Infrastruktur-Projektgesellschaften für erneuerbare Energien investiert werden.
Das Investmentsteuergesetz schafft zugleich mehr Klarheit für den Betrieb solcher Anlagen. Auch eine aktive unternehmerische Tätigkeit schließt die Qualifikation als Investmentfonds grundsätzlich nicht aus. Die daraus erzielten Einkünfte können auf Fondsebene jedoch steuerpflichtig sein. Kapitalverwaltungsgesellschaften und
Anleger müssen entsprechende Modelle daher rechtlich und steuerlich prüfen und sorgfältig strukturieren.
Die bereits 2025 geänderte Anlageverordnung ergänzt den Rechtsrahmen auf Investorenseite. Für Pensionskassen, Sterbekassen und kleine Versicherungsunternehmen sieht sie eine gesonderte Infrastrukturquote von bis zu fünf Prozent des Sicherungsvermögens vor. Sie schafft damit auf Anlegerseite zusätzlichen Allokationsspielraum für Infrastrukturinvestments und ergänzt die erweiterten Möglichkeiten auf Fondsebene. Das unterstützt Strategien, die Immobilien mit Photovoltaik, Speichern, Ladepunkten oder weiteren Energieanlagen verbinden. Dabei sollten Anleger weiterhin prüfen, wie das konkrete Investment regulatorisch einzuordnen ist und wie es zum eigenen Risikobudget passt.
Wie Investoren ihre Strategien anpassen
Wie Marktteilnehmer die neuen Möglichkeiten aufgreifen, zeigt eine Blitzumfrage von INTREAL und Wüest Partner unter 38 Asset Managern und Investoren. 68 Prozent bewerten die Neuregelung positiv. Rund ein Drittel hat die eigene Investmentstrategie bereits angepasst. Weitere 26 Prozent prüfen neue Assetklassen und 24 Prozent wollen bestehende Fondsstrategien erweitern. Photovoltaik und Batteriespeicher zählen dabei zu den bevorzugten Investitionsfeldern.
Die Befragten setzen klare Maßstäbe. Für 78 Prozent steht das Rendite-Risiko-Profil im Vordergrund, 76 Prozent nennen regulatorische Klarheit als wichtigen Faktor. Ob daraus Investitionen entstehen, hängt von der Qualität der konkreten Strategie ab. Fondsanbieter müssen zeigen, dass die Ertragsrechnung belastbar ist und sich die technischen und regulatorischen Anforderungen dauerhaft administrieren lassen.
Energieerlöse verändern die Due Diligence
Die Due Diligence muss zeigen, ob sich das technische Potenzial eines Standorts in belastbare Erträge überführen lässt. Dabei steht die Wahl des Betreibermodells im Mittelpunkt: Beim Verpachtungsmodell übernimmt ein spezialisierter Anbieter Investition und Betrieb, während der Fonds eine planbare Pacht erhält und sein
Risiko begrenzt. In einer Partnerschaft teilt er Aufgaben und Risiken mit einem Energieunternehmen und bleibt näher an der Wertschöpfung. Der Eigenbetrieb bietet dagegen zusätzliche Steuerungsmöglichkeiten und weiteres Ertragspotenzial, setzt jedoch entsprechende Energiekompetenz und tragfähige Governance voraus.
Das gewählte Modell bestimmt zugleich, wie tief Energiekomponenten in die Fondssteuerung und Administration eingebunden werden. Mieteinnahmen und Energieerlöse müssen getrennt erfasst, Anlagen sachgerecht bewertet und ihre wirtschaftliche Entwicklung nachvollziehbar abgebildet werden. Für Asset Manager, Service-
KVGs und Fondsadministratoren steigen damit die Anforderungen an Prozesse und Datenqualität. Investoren sollten bereits in der Due Diligence prüfen, ob die beteiligten Partner diese zusätzlichen Aufgaben dauerhaft verlässlich steuern können.
Fondsadministration muss Energiekomponenten abbilden
Auch die Fondsadministration und das Reporting müssen die zusätzlichen Energiekomponenten angemessen abbilden. Dazu gehört eine nachvollziehbare Abgrenzung von Mieterträgen und Energieerlösen. Energieanlagen werfen zudem eigene Bewertungs- und Bilanzierungsfragen auf. Die Berichte müssen ihre wirtschaftliche Entwicklung mit der technischen Leistung und dem Beitrag zur Dekarbonisierung verknüpfen. Die Betriebsrisiken müssen ebenfalls transparent werden.
Datenqualität und klare Verantwortlichkeiten bilden damit die Grundlage für eine verlässliche Investorenkommunikation.
Energetische Qualität beeinflusst Wert und Exit
In der energetischen Qualität eines Objekts laufen die Ergebnisse aus Technik, Ertragsmodell und Governance zusammen. Sie beeinflusst zunehmend, wie gut sich eine Immobilie vermieten, finanzieren und verkaufen lässt. Veraltete Technik, unklare Verbrauchsdaten oder ein absehbar hoher Investitionsbedarf erhöhen dagegen den Prüfungsaufwand und können Preisabschläge auslösen.
Für Value-Add-Strategien eröffnet diese Entwicklung zusätzliche Ansätze. Eine energetische Modernisierung verbessert die Wirtschaftlichkeit und Zukunftsfähigkeit eines Objekts. Dadurch gewinnt es auch für Mieter und potenzielle Käufer wieder an Attraktivität. Energie wird damit zu einem festen Bestandteil von Manage-to-Core-Strategien. Die Maßnahmen reichen von der Erzeugung und Speicherung bis zur Versorgung und digitalen Steuerung. Der Wertbeitrag entsteht jedoch erst, wenn Maßnahmen technisch sinnvoll, finanzierbar und in der Fondsstruktur dauerhaft beherrschbar sind.
Fazit: Immobilien werden zu vernetzten Real
Assets
Immobilien bieten Nutzungsflächen und generieren langfristige Mieterträge. Zugleich übernehmen sie mehr Aufgaben im Energie- und Mobilitätssystem. Für institutionelle Anleger wächst daraus ein erweitertes Real-Asset-Verständnis, das Immobilien und Energieinfrastruktur miteinander verknüpft. Der neue Rechtsrahmen unterstützt diese Entwicklung. Wirtschaftlichkeitsprüfung und tragfähige Governance bleiben dabei unverzichtbar.
Fondsmanager sollten Energiefragen deshalb bereits beim Ankauf sowie im Businessplan und in der laufenden Steuerung berücksichtigen. Zusätzliche Erträge entstehen, wenn das technische Potenzial eines Standorts in eine tragfähige rechtliche und operative Struktur überführt wird. Verlässliche Daten bilden dafür die Grundlage.
Energiekompetenz wird so zu einem festen Bestandteil des institutionellen Immobilieninvestments.
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